请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
查看: 234|回复: 0

手把手教你淘笋广州一手学区房!

[复制链接]

该用户从未签到

9

主题

23

帖子

65

积分

注册会员

Rank: 2

积分
65
江山红颜123 | 发表于 2020-10-5 12:56:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
当下最吸引全国人民眼球的新闻莫过于深圳房价大涨之后,迎来了史上最严限购:外地
前阵子笔者在《现在很可能是广州学区房上车的黄金窗口!》中指出了当下学区房的投资机会。想不到,没过多久,金融监管机构又来一波“神助攻”了:
房地产行业最大的新闻莫过于监管给房企融资限定了“三条红线”,如果三条都踩线了,那么就无法再增加有息负债了——通俗来说就是不能再借钱了。
如果踩两条线,负债年度增速不超过5%,踩一条线,负债年度增速不超过10%。

房地产是重资产行业,不让房企借钱,对房企来说真的难受得要死了。因为建房子每个环节都要花钱:买地,承建商,供应商,金融机构的利息……所以,踩线的房企只有拆东墙补西墙,降价卖楼,争取表现良好,达标后再继续借钱发展。
房企为了迅速回笼资金,优化指标,不惜降价卖楼,对我等小民来说,岂不是入手房子,特别是买学区房的黄金机会?!
笔者之前连续推出了多篇学区房系列文章,详细地剖析了广州学区房的投资策略(请看文末链接)。
这次,趁着监管部门对房企下重手,高负债的房企可能为了断臂求生大打折扣的时候,给大家分析一下当前市场上潜在一手学区房。笔者的思路是从上到下,从大到小,从负债高、现金压力大的房企入手,看区域,分析具体楼盘及学区,力图挖掘出潜在笋盘:
第一步,先来看看同时踩了三条红线的大房企。对小房企来说,资金面这么紧又不能融资,楼盘很可能有“烂尾”的风险,所以我们只关注前100强房企。
第二步,梳理这些大房企当前及未来一段时间在广州在售或将售的一手盘。
第三步:剔除增城、花都的项目。既然要买学区房了,不管是自用还是投资,就不要跑去花都、增城了,还是集中火力在核心教育强区淘笋吧。南沙区虽然不能一棒子打死,那就先留下商榷吧,后面具体楼盘再具体分析。
第四步:把对应小学、初中较为“平凡”或目前完全不确定的剔除,比如恒大金碧花园(5期),恒大阳光半岛,美的华发天珀等。
经过前四步,上表中楼盘都所剩无几了,我们把剩下的一个个具体分析:
黄浦区科学城板块的绿地杉禾田晶舍,经查配建公立幼儿园(12班),广大附小(24班),广大附中(36班),妥妥地第一梯队候选。
黄浦区鱼珠板块的富力南驰富颐华庭,现场销售号称在楼盘区域内建设的是广大附小和广大附中九年一贯制学校,并挂有巨幅宣传海报,确定性虽然没绿地杉禾田晶舍高,暂时也归入第一梯队候选。
位于荔湾区广钢板块的华发中央公园,对口省实荔湾学校小学初中九年一贯制,由于省实荔湾小学为华发配建,属于万无一失的确定性选择——妥妥地第一梯队。可惜美中不足是目前处于清盘阶段,只剩下168平的大户型,无论怎么打折都稳稳上千万,总价较高。
金融街融穗华府也是同样处于广钢板块,就在华发中央公园的旁边,同样只剩下少量尾盘,理论上也是入读省实荔湾学校。从今年招生来看,华发优先,融穗华府优先级低于华发,存在不确定性。优势是总价比华发要低多了,果然一分钱一分货。如果明年旁边的巨型的中海花湾1号按计划引入康有为小学,广钢北区的小学学位紧张的局面将极大缓解,那么融穗华府的学位就算是一个比较确定,性价比也较高的选择了。
小结:经过上述四步,找出了四个学区房投资的“潜在”笋盘。根据确定性从高往低排序为:
华发中央公园由于确定性高,对口学校好(省实),剩下尾盘只有超大户型,价格不友好,可能不能算笋盘吧。
绿地杉禾田晶舍对口学位确定性强,单价,总价也相对友好,算是较为平衡的不错选择。
金融街融穗华府虽然也是尾盘,也存在一定的不确定性,价格相对友好,但估计折扣也不会太大。
富力地产三条红线中最要命的现金短债比只有0.6,说明资金链紧,回笼资金动力大。富力南驰富颐华庭目前最便宜的楼层和户型(77平小户型)单价最新报价仅需3.8万,总价低,有淘笋的价值。当然广大附小和附中为销售和现场宣传资料的展示,可能也是有不确定性的。
在目前学位房投资这个不错的时点,笔者把筛选的思路和方法及目前市场上具体标的也分析了,真的干货满满。有兴趣的可密切关注感兴趣的楼盘,不排除开发商为了尽快回笼资金,后续给出更大的折扣优惠。
这四个盘有明牌也有险牌,切记风险和收益对等,就看各位看官的口味了。
祝大家都能淘到优质学位房!

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

猜你喜欢的
1
QQ